Договор купли-продажи, мены, дарения квартиры

  1. Если за короткий промежуток времени квартира несколько раз продавалась - это тревожный сигнал.
  2. Адрес квартиры должен быть указан точно, включая указание № строения, корпуса.
  3. Паспортные данные, фамилия, имя, отчество собственника в правоустанавливающем документе должны точно совпадать с паспортными данными (если паспорт не менялся).
  4. Должна быть круглая печать государственного органа регистрации и штамп с датой и номером регистрации.
  5. На договорах, удостоверенных нотариусом должна стоять круглая печать нотариуса, удостоверившего договор, реестровый номер, дата нотариального удостоверения документа.
  6. Если договор отчуждения составлен в простой письменной форме, то необходимо проверить, совпадают ли подписи сторон с образами подписей на других документах. Разборчиво ли произведены сторонами сделки надписи фамилий, имен, отчеств. В некоторых случаях неразборчивая, неровная запись свидетельствует о неблагоприятном состоянии участника сделки (алкогольное или наркотическое опьянение, тяжелое состояние здоровья, возможно и психического, стресс в результате не свободного волеизъявления (угрозы, насилие и т.д.)).
  7. На договорах, удостоверенных нотариально, нотариусом может быть наклеена голограмма.
  8. Подписи обеих сторон сделки с расшифровками ФИО. От каждой стороны подпись всех собственников.
  9. Если в нотариально удостоверенный договор вносились какие-либо исправления, то необходимо удостовериться, что они внесены нотариусом, завизированы им и заверены печатью.
  10. Если договор, удостоверенный нотариально или в простой письменной форме, составлен на нескольких листах, то он должен быть сшит нотариусом, с указанием количества листов договора и скреплен печатью.
  11. Договор передачи муниципального жилья в собственность.
  12. Договор передачи должен быть заверен организацией, с которой он заключен (РЭУ, ДЕЗ, Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда).
  13. Факт регистрации права собственности по договору передачи подтверждался наличием на договоре штампа и печати регистрирующего органа (Мосжилкомитет, КМЖ, ДМЖ, Московский комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Москвы (по Московской области - Московская областная регистрационная палата), Главное управление Федеральной регистрационной службы).
  14. Начиная марта 2005 года на договоре передачи никаких штампов не проставляется, а факт регистрации права собственности подтверждается только свидетельством о государственной регистрации права.
  15. Адрес квартиры должен быть указан точно, включая указание № строения, корпуса, подпись должностного лица на Договоре и на Заявлении.



Заявление (оборотная сторона Договора передачи муниципального жилья в собственность)

  1. Название организации (РЭУ, ДЕЗ и другие указанные выше организации) должно соответствовать органу, имеющему полномочия заключать договор на тот момент.
  2. Адрес квартиры должен быть указан точно, включая указание № строения, корпуса, и совпадать с адресом в Договоре передачи.
  3. Список участников приватизации должен совпадать со списком прописанных на тот момент в Выписке из домовой книги.
  4. Несовершеннолетние должны быть включены в приватизацию в обязательном порядке, начиная с 1994 года.
  5. Граждане, зарегистрированные в приватизируемом жилом помещении и не включенные в число собственников, должны быть указаны в списке лиц, давших согласие на приватизацию жилого помещения с отказом от своего права приватизации.
  6. Если несовершеннолетний не достиг возраста 14-ти лет, то за него действует его законный представитель.
  7. Несовершеннолетний от 14 до 18 лет имеет право подписи на договоре передачи и на заявлении с согласия законного представителя.
  8. Паспортные данные участников должны точно совпадать с паспортами (если паспорт не менялся).


  9. Помимо обычной визуальной проверки правоустанавливающих документов, некоторые документы на Объект необходимо проверять более тщательно ввиду большего потенциального риска для стабильности сделки. К таким правоустанавливающим документам относятся:
    решение суда (необходимо проверить в суде наличие реального судебного дела, вступление решения в законную силу, отсутствие надзорного производства);
    свидетельство о праве на наследство (необходимо проверить факт смерти наследодателя, действительность основания наследования (родственные связи, действительность завещания);
    факт выдачи свидетельства нотариусом в соответствии с территориальным закреплением наследственных дел, (отсутствие претензий других возможных наследников и т.п.).


    договор пожизненного содержания с иждивением, если отчуждение Объекта осуществляется после смерти получателя ренты (необходимо получить подтверждение надлежащего исполнения плательщиком ренты своих обязательств перед рентополучателем — расписки на денежные суммы, перечисление денег на счет рентополучателя в банке, оплата ритуальных услуг, проверить по Распечатке ДМЖ сведения о возможных судебных спорах по Объекту, опросить соседей на предмет наличия у умершего получателя ренты наследников, претендующих на Объект, и др.). Отчуждение Объекта при жизни получателя ренты также несет в себе риск ввиду распространенной практики оспаривания сделок ренты по искам рентополучателей, для которых любая смена настроения может стать поводом для расторжения сделки ренты, (особенно если плательщик ренты не является родственником получателя ренты), поэтому в процессе подготовки сделки необходимо провести тщательную работу с получателем ренты, разъяснив ему все условия планируемой сделки и получив письменное согласие с ними, а также предусмотрев в договоре купли-продажи Объекта условия, максимально защищающие права покупателя.