Оценка — первый и очень важный этап при совершении сделок с недвижимостью.
Без умения оценить — на рынке делать нечего, так как недооценка — это всегда потери денежных средств, а переоценка — отсутствие желающих совершить сделку. Эта деятельность с развитием рынка недвижимости претерпела изменения от оценки «на глазок» до создания и дальнейшего развития института независимой оценки объектов недвижимости.


Объектами оценки могут быть:
  • ○ жилые помещения;
  • ○ нежилые объекты недвижимости;
  • ○ земля и земельные участки;
  • ○ объекты незавершенного строительства;
  • ○ инвестиционные проекты и т.д.

Оценка недвижимости
Определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью.

Цель оценки является основой для выбора методики и оказывает влияние на ее результат. Результатом оценки является определение стоимости объекта. В специальной литературе можно встретить огромное количество терминов, определяющих вид стоимости объекта. Мы будем иметь дело только с рыночной стоимостью. «Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

В случаях, когда необходимо определить стоимость объекта: для получения кредита в банке под залог оцениваемого объекта, при решении имущественных споров, для целей оформления наследства, дарения, ренты или других нотариальных действий требуется официальная справка профессионального оценщика. Профессиональная оценка не является риэлторской деятельностью. Оценщиком может быть лицо с высшим образованием, прошедшее соответствующее обучение, сдавшее квалификационный экзамен (подтвержденный соответствующим сертификатом) и не имеющий права заниматься никакой другой деятельностью, кроме оценочной. В риэлторской среде популярный метод оценки жилья — «сравнительный» (сравнение с аналогами).

Рыночная оценка жилья
Сравнительный (аналоговый) метод (по аналогам, имеющимся с настоящий момент на рынке).
По специализированным изданиям или компьютерным базам отбираются квартиры, подобные вашей. Отбор аналогов должен осуществляться в той же категории жилья и теми же параметрами, как у вашей квартиры. Если количество аналогичных вариантов меньше трех, то необходимо сделать выборку только по двум параметрам — категория жилья и месторасположение дома.

Основные категории:
– современные кирпичные и монолитные дома, построенные по индивидуальным проектам;
– высотные дома с лепными украшениями, башенками, эркерами;
– «сталинские» 7-10 этажные кирпичные дома, построенные в 50-60 годах;
– «доходные дома» начала XX века с лифтом;
– кирпичные с высокими потолками «сталинские пятиэтажки»;
– дома массовой застройки — современные панельные и блочные дома от 12 до 22 этажей, многоподъездные 7-12 этажные дома 60-80 годов;
– хрущевки — кирпичные, блочные и панельные пяти- и девятиэтажки периода массового индустриального домостроения.

Критерием месторасположения является ближайшая станция метро, или используемые оценщиками условные схемы зонирования, учитывающие расположение административных округов и муниципальных районов. Далее из отобранных вариантов выбираете близкие по метражу квартиры и индивидуальным достоинствам и недостаткам. Из отобранных вариантов квартир, подобных вашей, можно вычислить среднюю стоимость предложения, на которую и следует Вам ориентироваться. (При этом выборка должна быть не менее 7-10 вариантов).

При этом необходимо:

  1. Обязательно обзвонить отобранные варианты — Уточнить статус и отличие параметров от заявленных в рекламе (они часто не соответствуют заявленным, склонность продавцов приукрашивать и умалчивать о недостатках).
  2. Помнить, что в рекламе продавцами указываются желаемые цены. Реально они могут быть выше или ниже в зависимости от ситуации на рынке.
  3. Когда предложение превышает спрос, продаются не все квартиры, а только нижняя часть списка, необходимо учитывать реальное конкурентное предложение, его количественные и качественные составляющие. Если есть аналогичные предложения по цене ниже вашего, то скорее в первую очередь потенциальный покупатель окажет ему предпочтение, и только после его продажи станут рассматривать Ваше.
  4. При стабильной ситуации на рынке реальные цены, как правило, становятся ниже заявленных, в результате торга.
  5. Когда спрос сильно превышает предложение, продаются все квартиры, и цены растут в результате аукциона.

Факторы, влияющие на стоимость жилья
Технические:
– общая площадь;
– расположение (район, микрорайон, квартал; экология и престиж района; инфраструктура);
– удаленность от метро;
– габариты (высота потолков);
– тип дома (монолит, кирпичный, панельный, блочный);
– перекрытия (ж/б, смешанные, деревянные);
– размер кухни;
– санузлы (количество, совмещенные или раздельные);
– наличие телефона (спаренный, раздельный);
– наличие центрального отопления, горяче.й воды (или газовая колонка);
– наличие лифта (грузового, пассажирского);
– планировка (наличие холла, кладовки, и прочего, отношение жилой и вспомогательной площади, возможность перепланировки);
– этаж (первый: минус 10-20%, последний: минус 5-10%);
– наличие лоджии, балкона;
– окна (на ж/д, проспект, улицу, в переулок, во двор);
– физический износ строения (дома);
– состояние объекта (необходимость или наличие ремонта);
– состояние подъезда, лестничной площадки, лифтов, контингент в доме, соседи;
– наличие консьержки, охраны, огороженной территории;
– наличие гаража, охраняемой стоянки рядом.
Условия продажи и покупки:
– свободная или альтернатива (длина цепочки, наличие рисков);
– сроки и условия физического и юридического освобождения;
– наличие несовершеннолетних, необходимость прохождения органов опеки и попечительства;
– характер и формы взаиморасчетов (оплата переводом на счет, наличными до сделки, ипотека, конкретный банк, количество ячеек, условия доступа и т.д.);
– средства платежа (безналичный, наличные, векселя, сертификаты, валюта) и другие факторы;
– правоустанавливающие документы и юридическая история квартиры (например, наследственные документы не всегда позволяют на все сто процентов отследить всех возможных наследников; либо, другой вариант — большое количество переходов права так же усложняет процесс проверки квартиры).

Определив имеющиеся на рынке аналогичные нашему предложения, можно определить разумный интервал, внутри которого определяется цена, за которую мы можем выставить нашу квартиру на продажу. Полученная о квартире информация сопоставляется с рыночной. Определяется самая оправданно низкая и самая оправданно высокая цена на данную квартиру. В рамках нашего диапазона цен можно определить сроки реализации объекта в зависимости от цены, за которую мы будем ее предлагать.