Право собственности на жилые помещения
Недвижимостью в жилищной сфере признается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

  • – земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;
  • – приусадебные хозяйственные постройки;
  • – зеленые насаждения с многолетним циклом развития;
  • – жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
  • – сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Права собственника
Право собственности включает в себя три полномочия:
  • – владения;
  • – пользования;
  • – распоряжения.

Владение — реальное обладание жилым помещением.
Пользование — извлечение собственником для себя пользы или доходов.
Польза извлекается при проживании собственника или членов его семьи. Доходы могут извлекаться от сдачи жилого помещения по договору найма для проживания других лиц. Так по договору найма жилого помещения нанимателю передаются права владения и пользования.
Распоряжение — это правомочие собственника определять юридическую cудьбу жилого помещения, то есть продавать, менять, дарить и т.д. по его собственному усмотрению.

Права Собственника жилого помещения:
  1. Использовать жилые помещения для личного проживания и проживания членов своей семьи (Гражданский Кодекс РФ ст.288, п.2).
  2. Сдавать жилое помещение для проживания на основании договора (ст.288, п.2).
  3. Совершать любые, не противоречащие Закону, сделки (ст.209, п.2).

Права членов семьи собственника жилого помещения (ст.292):
  1. Проживать с согласия собственника в его жилом помещении.
  2. Пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
  3. Требовать устранения нарушения своих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

Отчуждение жилого помещения, в котором собственником или одним из собственников является несовершеннолетний — допускается с согласия органа опеки и попечительства. Согласно новой редакции ст.292 ГК РФ согласие опеки и попечительства требуется только в случае, когда: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц»). Поэтому если несовершеннолетний является только пользователем и не относится к указанной категории, то получать разрешение опеки не нужно.

Собственниками жилых помещений могут быть — физические (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства) и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, которые участвуют в гражданских отношениях в лице уполномоченных органов (министерств, комитетов и т.д.).

Количество и стоимость жилья — находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничены (ст.213 ГК).

Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости


Основания возникновения права собственности Правоустанавливающие документы
Приватизация квартиры (комнаты) Вариант 1: Договор передачи, заключенный между Мосжилкомитетом и гр-нами, удостоверенный нотариально, зарегистрированный в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество.
Вариант 2: Договор передачи, заключенный с РЭУ, зарегистрированный в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество + Свидетельство о собственности на жилище или Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.01.2000 г.).
Вариант 3: Договор передачи, заключенный с Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (с конца 2003 года), зарегистрированный в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним + Свидетельство о государственной регистрации права.
Покупка квартиры (комнаты, доли квартиры) Договор купли-продажи квартиры (комнаты, доли квартиры), составленный в простой письменной форме (с 01.01.2000 г.) или удостоверенный нотариусом, зарегистрированный в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним + Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.01.2000 г.), также следует обращать внимание на наличие акта приема-передачи имущества к договорам купли-продажи с 1996 года.
Приобретение квартиры по договору мены Договор мены, составленный в простой письменной форме (с 01.01.2000 г.) или удостоверенный нотариусом, зарегистрированный в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним + Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.), также следует обращать внимание на наличие акта приема-передачи имущества к договорам мены с 1996 года.
Дарение квартиры (доли квартиры, комнаты) Договор дарения квартиры (комнаты, доли квартиры), составленный в простой письменной форме (с 01.01.2000 г.) или удостоверенный нотариусом, зарегистрированный в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним + Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.01.2000 г.).
Приобретение квартиры по договору ренты (договору пожизненного содержания с иждивением) Договор ренты, удостоверенный нотариусом и зарегистрированный в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним + Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.01.2000 г.).
Приобретение квартиры по обмену Договор обмена права собственности на право найма до 01.03.05 г., зарегистрированный в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним + Свидетельство о государственной регистрации (с 01.01.2000 г.).
Получение квартиры (доли квартиры, комнаты) по наследству Свидетельство о праве на наследство по закону (или по завещанию), удостоверенное нотариусом. Данный документ регистрации не подлежит, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируется переход права собственности + Свидетельство о государственной регистрации права (c01.01.2000 г.)
Определение доли супругов на недвижимое имущество, приобретенное на общие средства во время брака в совместную собственность либо на имя одного из супругов Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, удостоверенное нотариусом. Данный документ регистрации не подлежит, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируется переход права собственности + Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.01.2000 г.).
Выплата пая в ЖСК Вариант 1: Справка ЖСК о выплате пая + оегистоаиионное удостоверение, выданное БТИ (1990-1991 годы, начало 1992 года).
Вариант 2: Справка ЖСК о выплаченном пае + Свидетельство о собственности на жилище или Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.01.2000 г.).
Участие в долевом строительстве Вариант 1: Договор передачи (в счет инвестииионных вложений удостоверенный нотариусом (до 2000 года), зарегистрированный в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним + Свидетельство о собственности на жилище.
Вариант 2: Договор о приобретении прав тоебования на квартиоу в новостройке (договор соинвестирования, договор по уступке права требования на квартиру в новостройке и др.) (если разрешение на строительство получено до 01.04.05 г.) + Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.01.2000 г.) Для последующей продажи квартиры, приобретенной продавцом как новостройку, на регистрацию сделки достаточно предоставить лишь Свидетельство о государственной регистрации права, которое имеет правоподтверждающее характер наличия права собственности.
Вариант 3: Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома (разрешение на строительство получено после 01.04.05г.) обязательно подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации + Свидетельство о государственной регистрации права.
Приватизация комнаты с одновременным выкупом освободившейся комнаты Договор передачи комнаты в собственность, зарегистрированный в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрировался одновременно с договором купли-продажи свободных комнат) + Свидетельство о собственности на жилище (только на приватизируемую комнату) или Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.01.2000 г.) + Договор купли-продажи свободных комнат, составленный в простой письменной форме или удостоверенный нотариусом, зарегистрированный в регистрирующем органе + Свидетельство о государственной регистрации (с 01.01.2000 г.)
Получение квартиры в случае сноса дома Вариант 1: Договор мены, заоегистоиоованный в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним + Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.01.2000 г.).
Вариант 2: Договор передачи квартиры в собственность граждан в порядке компенсации за снесенное жилое помещение в простой письменной форме, зарегистрированный в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним + Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.01.2000 г.)
Решение суда Копия (заверенная судом) решения суда, вступившего в законную силу. Данный документ не подлежит государственной регистрации, а регистрируется переход права собственности в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и с ним + Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.01.2000 г.)
Расторжение договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты (пожизненного содержания с иждивением) Соглашение о расторжении договора купли-продажи, дарения, мены, ренты (пожизненного содержания с иждивением), зарегистрированное в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Соглашение о расторжении по нотариально удостоверенным договорам заключается в нотариальной форме) + Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.01.2000 г.)